깡통전세를 대비하는 전세보증보험

HUG홈페이지 캡쳐

 결혼 후 구한 신혼집은 다가구주택의 투룸이였다. 그때는 전세가 무조건 안전하고 매월 월세를 안내도 되니 가장 합리적인 선택이라고 생각했다. 그런데 나는 다세대주택과 다가구 주택도 구분 못하는 부동산문맹이였다. 나중에 등기부등본을 살펴보니 집주인은 다가구주택을 사면서 선순위대출을 최대한도로 뽑아냈고 4층 주인세대와 3층 투룸세대의 전세금을 합쳐 집을 구매한 것이였다. 이 사실을 알고 부동산에 항의해봤지만 아무도 우리를 구제할 수 없었다. 아니 관심도 없었다는 표현이 맞겠다.

 

 아. 이게 바로 깡통전세구나.

깡통전세란 주택 구입시 선순위대출이 있어 집이 경매에 넘어 갈 경우 세입자는 전세금을 일부 또는 전부 날릴 수 있는 집이다. 깡통전세집 소개는 부동산에 대해 잘 모르는 사회초년생이나 신혼부부를 타겟으로 하는 듯하다.

 

 아파트나 빌라는 권리분석이 나름 간단한데 다가구 주택은 건물자체를 하나의 집으로 보기 때문에 선순위대출자인 은행이 먼저 돈을 회수하고 법으로 정한 소액보증금을 가지고 계약한 사람이 돈을 받아가고 나머지 입주민들이 확정일자에 따라 나머지 돈을 받는다.

 

 우리의 순번은 아주 아래에 있었다. 경매로 넘어가면 우리의 전세보증금은 허공으로 날라간다. 그 당시에는 전세보증제도가 잘 되어 있지 않았고 임차권등기는 가능했는나 이건 집주인을 압박하는 용이지 돈을 받아내기에는 부족한 제도 였다. 아찔한 첫 전세 이후 집값이 내려가는 상황에서도 나는 무리해서 집을 샀다. 돈에 대한 결정권을 집주인에게 맡기느니 내가 관리하는 것이 손해를 최소화하는 길이였다.

 

 보증보험에 가입하기 위해서는 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은날부터 전세계약기간의 2분의 1이 지나기 전에만 가입이 가능하다. 보통 2년의 전세계약을 하므로 1년안에는 보증보험 가입을 해야 내 보증금을 지킬 수 있다.

 

 보증대상은 단독 다가구, 연립, 다세대(빌라), 아파트, 주거용 오피스텔이 가능하며 오피스텔의 경우는 계약서에 주거용으로 표기하고 구분등기가 되어 있어야 한다. 또 다중주택(고시원)이나 근린생활시설은 보증대상이 아니다. 임대인이 외국인이거나 외국 국적일 경우는 보증보험에 가입할 수 없다.

 

 보증금액은 한도내에서 신청한 금액으로 하고 보증기간은 전세만료일 후 1개월까지 이다.

 

전세보증보험 보증조건

 위 사진처럼 보증조건이 있고 계약기간동안 전세계약을 유지하고 전입신고도 빼지 않고 점유를 하고 있어야만 추후 보증금을 돌려받을 수 있다.

 

 서민의 전재산인 보증금을 날리지 않고 안전하게 지켜주는 보증보험제도는 참 좋은 것 같다. 집값이 떨어지는 지역에서 전세사는 분들은 전세보증보험 가입하고 전세금을 지키시길 바란다. 전세보증보험 가입금액은 2015년쯤 보증금 1억에 20-30만원 정도였던 것 같다.