2020년 주택담보대출비율(LTV) 와 총부채원리금 상환비율(DSR)

 주택을 구입할 때 100% 현금으로 매매하는 사람은 거의 없을 것이다. 자가를 마련할 때 사람들은 일정부분 은행의 도움을 받는데 최근에는 정부 규제정책에 의해 대출 비율이 많이 줄었다. 가계부채의 증가속도를 늦추고 투기를 막겠다는 의도인데 좀 과한 면이 있어 1주택 실거주자들의 피해도 있어서 증세를 위한 정책이냐는 비판도 있다.

 

 대출시 적용되는 기준인 주택담부대출비율(LTV)와 총부채 원리금 상환비율(DSR)이 있다.

 

LTV( Loan to Value ratio) 자산의 담보가치대비 대출금액 비율로 3억짜리 아파트에 LTV가 70%적용된다고 하면 2억 1천만원의 대출이 실행되는 것이고 LTV가 40% 적용된다고 하면 1억 2천만원의 대출을 받을 수 있는 것이다.

 

DSR (Debt Service Ratio) 모든 금융부채의 원리금 상환액이 연소득에서 차지하는 비율이다. 만약 연봉이 6천이라면 DSR 300%적용시 1억 8천의 빚을 상환할 능력이 있다고 보는 것이다. 그러므로 1억8천이상의 대출은 실행이 안된다고 생각하면 된다.

 

 최근 부동산 대책을 보면 LTV와 DSR비율을 줄인다고 뉴스에 많이 나오는데 9억이상 고가주택의 경우 LTV가 투기지역은 40%, 투기과열지구는 20%로 축소된 것을 볼 수 있다. 그러나 9억이 진짜 고가 주택인지 살펴봐야 한다. 2020년 1월기준 KB국민은행 조사에 의하면 서울아파트 중위가격이 9억을 넘었기 때문이다. 2017년 5월 서울아파트의 중위가격이 6억대 였던 것을 감안하면 최근 3년간 50%의 상승률을 보인 것이다.

 

 

 고가주택에 대한 대출을 줄이지만 현금부자들은 대출없이 그냥 매입한다. 그만큼 시장에 유동성이 풍부해졌다는 건데 무조건적인 규제가 능사는 아닐 것이다. 고가주택의 기준을 12억이나 15억으로 상향시켜 달라는 의견도 많은데 정부는 조세형평성을 위해 그럴 수 없다고 했다. 집값이 오르는 만큼 정부는 많은 세수를 확보할 수 있다.

 

고가주택을 보유하고 본인은 전세살때 전세대출을 받을 수 없도록해서 투기 수요를 줄인다고 한다.

 

  1주택자도 실거래가 9억 초과분은 양도소득세를 부과하고 취득세율도 3.3%로 높아진다. 또한 분양가 9억초과 아파트는 중도금 대출이 금지된다. 이렇게 되면 점점 매물이 감소해서 호가를 올리기 더 쉬울 것 같은데 잦은 부동산대책으로 부작용만 생기는게 아닐지 걱정된다.